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제200차 정기모임은 "제2차 정부 주택정책 토론회” 로 진행되었습니다. 본 행사는 건설산업비전포럼 유튜브를 통해 생중계되었습니다. 제해성 아주대학교 명예교수께서 좌장을 맡으시고, 지규현 한국주택학회 회장, 김선덕 연세대학교 미래캠퍼스 교수, 박천규 국토연구원 연구위원, 진미윤 LH토지주택연구원 연구위원께서 발표 및 패널로 참석하였습니다.
□ 토론내용
? (좌장) 제해성 아주대학교 명예교수
주택정책이 가격안정에 집중되어 해야 될 일들을 못한 것은 아닌가 하는 생각이 듦. 가격이 상승하는 지금은 집을 가진 사람은 세금 때문에 힘들고, 집을 가지지 못한 사람은 집값 상승 때문에 힘이든 상황임. 대통령도 집값 문제를 인정한 상황에서 다행히 신임 변창흠 장관이 부임해서 공급을 확대하는 2·4대책을 내 놓았는데 효과가 있을 것인가에 대하여 의견을 묻고 싶음.
? 지규현 한국주택학회 회장, 한양사이버대학교 교수
정책 비판은 쉽지만 새로운 정책으로 전환하기는 쉽지 않음. 정부당국자에게 “왜 집값을 잡는다는 말을 하시느냐? 그리고 그것이 가능한 것이냐?”는 질문을 던진 적이 있음. 강남의 집값이 가장 많이 뛴 시기는 노무현 정부 때이고, 이명박 정부 때는 오히려 가장 많이 떨어졌음. 정책을 펼친다고 집값이 떨어질 수는 없음. 집값은 펀더멘탈과 관련이 있고, 집값을 좌우하는 요인은 복합적이기 때문에 정책을 편다고 집값이 떨어지게 할 수 는 없음. 즉 정부는 할 수 없는 일을 하겠다고 나서는 형국임.
또 궁금한 것은 서울 집값이 뛰는데 왜 국토부가 이렇게 나서는지, 대구 수성구의 집값이 뛰는데 국토부가 나서야 하는 지, 부산 해운대 집값이 뛰는데 국토부가 나서야 하는 지 알 수 없음. 중앙 정부가 모든 지자체의 집값 문제를 관리할 수 있겠는가? 지자체의 역할이 너무 무시되는 것 같다는 생각임.
2·4대책의 기대는 많지만 효과는 의문시됨. 정부는 집값 안정을 정책 목표로 설정한 적이 없다고 말을 하지만 정부는 가격을 잡는 것 보다는 어떤 충격들을 공공이 흡수할 것인가를 고민해야함. 그 중에 하나가 민간임대사업임. 전세는 지분적립형과 비슷하며 주거사다리라고 할 수 있음. 따라서 민간임대를 통해 주거사다리를 만들어 주는 것이 중요함. 변동성이 커지는 시기에 2·4대책으로 용적률 인센티브, 주거 환경의 개선이 발생해도 집값 상승의 호재가 있는 한 집값은 떨어지지 않음.
정부정책이 가장 효과를 발휘하는 시기는 집값을 안정시킬 때 나타는 것이 아니고 거시적으로 경제 충격이 왔을 때, 주택경기 침체기에 적극적으로 개입할 경우 오히려 효과를 발휘함. 한 예로 2008년 금융위기 이후에 과잉공급으로 미분양이 발생했을 때 정부 특히, LH가 REITS, 펀드 등을 활용해서 충격을 줄여 주었기 때문에 2-3년 후에 그 효과가 발생한 것임.
지금처럼 정부가 시장에 개입하지 않아도 정비 사업이 일어나고 공공기여로 임대주택이 확보되면 시장이 안정적으로 발전할 텐데 공공성 강화를 통해 투기 수요, 다주택자를 잡겠다는 목적으로 정책이 움직여 왜곡이 발생하고 있음. 2·4대책도 집값을 안정시키겠다는 것이 아니라 주택이 안정적으로 공급될 것이라는 신호를 확실히 주어야함.
? (좌장) 제해성 아주대학교 명예교수
용적률 상향, 종 상향을 할 경우 주거환경이 열악해지지는 않을 것인가?
? 김선덕 연세대학교 교수
용적률이 높아져 주거 밀집도가 높아지기는 하지만 방법의 문제일 수 있음. 문제 해결을 위해 전문가들이 노력하면 50-60층 아파트에서도 주거환경이 저해되는 않는다고 판단됨. 주택의 밀집, 교통, 환경문제도 동시에 고려하여 설계를 잘 하면 악화는 충분히 막을 수 있을 것으로 판단됨.
? (좌장) 제해성 아주대학교 명예교수
초기에 주상복합이 개발되면서 용적률이 600%가 넘고, 동간 간격도 작아 문제가 발생할 것으로 예상했지만 오히려 그 아파트가 더 가격이 상승하는 결과를 가져왔음. 주택의 품질만 좋다면 용적률 상향은 문제가 없다고 판단되며 오히려 인구집중이 염려되지만 집중될 수밖에 없다면 외각에 흩어 놓아 인프라 비용을 증가시키는 것보다는 인프라가 확보된 서울에 집중되는 것이 바람직한 정책이 될 것임.
주택문제 해결을 위해 소득세를 줄이고 보유세를 늘려야 한다는 의견이 있음. 1,000분의 3이었던 보유세가 상승하고 취득세, 등록세 등 비용이 증가하였고 더 올라야 한다면 문제는 없겠는가?
? 진미윤 LH토지주택연구원 연구위원
보유세에 대한 저항은 퇴직자들이 가진 걱정이라고 판단되지만 종부세를 내는 분들은 국민의 1%에 지나지 않음. 기존의 보유세는 장기보유자들은 면제가 되더라도 다주택보유자, 고가의 주택보유자는 세금은 강화해야한다고 판단됨.
? 지규현 한국주택학회 회장
세금의 부과 목적은 지자체의 재원으로 쓰기 위한 것임. 하지만 대출 규제나 세금 부과가 집값 안정의 수단으로 사용되어서는 안 된다고 판단됨. 호주의 세제 목적은 집값 안정이 아니었음. 코로나로 인해 주택거래가 안되어 취득세를 없애고 보유세를 높이는 조치를 취한 것임. 그것도 세금부과의 총량이 변하지 않는 가운데 조정을 하고 있음. 보유세를 높이는 것이 문제가 아니라 보유세를 높여서 전체 세금이 늘어난다는 것은 문제가 된다고 판단되며 세금부과의 목적이 집값 안정에 있다면 문제가 발생할 것이며 부동산 시장을 불안하게 할 것임.
? 진미윤 LH토지주택연구원 연구위원
OECD의 권고는 부의 불평등이 심해질 것에 대비 저소득 근로자들의 소득세는 높고, 그에 비하여 보유세는 낮은 우리나라의 세제를 개선하라는 것임.
부동산 세재는 부동산이 야기한 우리사회의 불평등과 갈등을 해결할 수 있는 사회정책으로 확산해서 다룰 필요가 있음. 많이 오르면 많이 부담하는 것은 당연한 것으로 판단됨.
? (좌장) 제해성 아주대학교 명예교수
아파트 외에 다른 주택 대안은 없는가? 민간과 공공의 역할은 올바른가? 민간도 규제를 풀어서 공공만큼 잘할 수 있도록 해주면 되는데 왜 공공만 하게 해야 하는가? 공공은 소외 계층에 집중하고 민간에 위임하는 것은 어떤가?
? 박천규 국토연구원 연구위원
바람직한 주거의 미래상은 다양성 확보임. 하지만 아파트가 주택문제를 해결하는데 기여하였음. 더욱이 아파트는 계속 발전하면서 효율성이 더 상승하고 있으며, 코로나19로 인한 배달문화로 아파트를 더 적합한 주택이라고 판단하고 있음.
2000년대 초반 타운하우스, 단독주택이 증가할 것이라는 예상이 있었지만 관리비가 높고, 은행융자 등에 불리하여 아파트가 한국인의 주택 유형으로 자리 잡았음. 정보, 금융시스템이 돌아가는 체제가 아파트에 집중되고 있어 다양성이 저해되고 있음.
? (좌장) 제해성 아주대학교 명예교수
아파트 대비 단독주택의 가격상승률이 낮고, 주차문제도 있어 아파트를 선호하는 것으로 판단되며 현재로는 대안이 없는 것으로 판단됨. 공공과 민간의 문제는 어떠한가?
? 김선덕 연세대학교 교수
민간부문이 하면 특혜로 인식 되는 것이 문제임. 조합 사업은 민간사업으로 출발했지만 공공이 주도하면 민간이 수행하는 것보다 효율적일 것이라는 판단으로 추진하고 있음.
특히, 2·4대책은 단순히 수행주체가 민간에서 공공으로 바뀌는 것이 아니라 공공 주도로 절차를 획기적으로 단축하자는 것으로 재개발사업 추진 방식 자체가 바뀌는 것임. 즉, 개인 보유 토지를 정부를 믿고 맡겨달라는 것으로 이것은 민간이 할 수는 없는 것임. 하지만, 1년 안에 주민 3분의 2 동의를 못 받으면 무산되도록 규정하고 있어 가능할지 의문이 드는 상황임. 민간보다는 공공의 신뢰도가 높다는 이유로 공공이 주도하지만 공공만을 강조할 것이 아니라 시범사업 2개를 민간과 공공이 각각 맡아 경쟁을 하면서 효율성을 높이는 방안이 바람직하다고 판단됨.
? 진미윤 LH토지주택연구원 연구위원
공공기관에 근무하여 확실히 해야 할 것 같아 말씀드림. 지금까지 공공은 재개발재건축을 한 적이 없으며 이번에는 시장이 제대로 작동하지 않아 공공이 개입하는 것이며 이러한 시도가 성공을 거두었으면 함.
? (좌장) 제해성 아주대학교 명예교수
모든 노력이 국민들의 주거불안을 해소하는데 집중하면 좋겠고, 물량보다는 지역, 시기, 가격 등 맞춤형 주택이 공급되는 것이 바람직하다고 판단됨. 이상으로 토론을 마침.
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